公房使用权纠纷案代理词

    案号：(XX)XX法民五终字第xxx号
　　审判长、审判员：
　　广东某某律师事务所依法接受郑xx(上诉人)的委托，并指派某某律师担任其与广州市xx开发建设有限公司(被上诉人)租赁合同纠纷一案的诉讼代理人。接受委托后，本律师经调查取证、审阅材料并参加庭审，对本案有了全面的了解，现就本案的有关事实和法律适用发表如下代理意见，望法庭采纳。
　　一、被上诉人提交的《广州市房地产权属证明书》不能证明被上诉人对涉讼房屋拥有产权。
　　1、上诉人前往广州市房管局调查本案涉讼房屋东华西路百朋坊1号xxx房的产权情况。房管局答复，查不到，可能是还没有办理登记。该结果证实了上诉人庭上所言：被上诉人因未按规定缴纳土地出让金，连该楼盘的初始登记(大确权)都未取得。何来权属呢?!
　　未缴土地出让金，又非划拨土地，即未取得土地使用权。没有了土地使用权的建筑物就是无本之源、无根之木，何来被上诉人所称的“自有产权”?
　　2、被上诉人提交的权属证明书实际是证明拆迁回迁户自有产权的。按照广州市国土房管局印发的《关于未缴齐土地使用权出让金的商品房项目办理房地产权证的通知》规定，即使房地产开发商欠交地价，业主交清房款就可以拿到房产证。对于拆迁回迁户，因其用于产权调换的房屋是拥有完全产权的，因而其对于掉换来的房屋，等同于已缴齐房款，按规定可以取得权属登记。
　　用于给回迁户办理房地产权证的《房地产权属证明书》，却给被上诉人拿来证明其作为开发商的权属证明，何其荒唐!被上诉人声称凭该权属证明书回迁户都办理了房产证，那被上诉人为什么不凭此权属证明书办理本案涉讼房屋的房产证呢?
　　3、即使作为开发商的被上诉人取得本案涉讼房屋的《房地产权属证明书》，按规定被上诉人作为开发商出租新建房屋，也应提交：(1)《国有土地使用权证》或《建设用地批准书》;(2)《国有土地使用权出让合同》和已缴交全部土地出让金的发票;(3)竣工验收合格的文件。可见，被上诉人作为开发商是不具备涉讼房屋出租条件的。
　　二、本案涉讼房屋是公房。被上诉人靠一份不能证明其权属的证明书就将公房篡改为“自有房屋”，以民事纠纷起诉上诉人，是没有法律依据的。
    1、上诉人是作为公房承租人拆迁后回迁取得本案涉讼房屋使用权的，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，该回迁房屋的所有权应为上诉人原居住公房的所有权人，只不过该公房没有办理产权登记而已。
    2、被上诉人既是上诉人原居住公房的拆迁人，又是回迁公房的出租人，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，这两种身份是矛盾的。因而被上诉人仅是本案涉讼公房的管理人，而不是产权人。
　　3、上诉人提交的下列证据证明拆迁前、拆迁后上诉人居住的房屋都是公房：(1)拆迁前房屋的公房《房屋租用证》;(2)被上诉人依据规定收取的出租回迁公房租赁保证金《收款收据》;(3)被上诉人收取的91年9月的“公房”房屋管养费收据;(4)上诉人同楼其他公房承租人保留的上一份公房租赁合同的复印件。
　　三、依据建设部《城市公有房屋管理规定》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，上诉人不存在必须腾空公房的情形，被上诉人无权要求上诉人腾房。 1、建设部《城市公有房屋管理规定》第二十六条第(五)项和《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第(五)项均规定：承租人承租公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋。但上诉人承租公房一直是一家人自行居住，不存在违反规定的情形。
　　2、被上诉人与上诉人的租赁合同约定的“承租人另有房屋居住应无条件交还房屋给甲方(出租人)”，实际的来源也是上述两部规章。但其标准表述应是“无故闲置”，包括非自住的转租行为。否则，哪有私有房屋(自有房屋)的租赁合同作这样的约定呢?四、依据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》(法发〔1992〕38号)的规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，贵院应依法驳回被上诉人起诉。 该司法解释规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。” 上诉人租住的是公房，上诉人是否符合继续租住公房的条件应是有关房管部门行政权管理的范围，非人民法院民事诉讼受理的范围。贵院应依法驳回被上诉人起诉。
　　且原拆迁公房是上诉人全家居住，回迁时也是按两口人回迁的(被上诉人也声称回迁时有按人口膨胀面积)，如今，十几年过去，已是四口人了，怎能以上诉人个人来衡量是否另有房屋居住呢?
　　最后，我想向合议庭说明一下上诉人的情况。 郑xx只读过几天私塾，是一名普通退休工人，现文化程度与文盲无异。他早年夫妻离异，独自将儿子抚养成人。现在的状况是儿子、儿媳均失业(因文化低，身体又差，从未就业)，全家四口人只有郑金水一份1000元的退休金固定收入。1999年购买海珠区xx岗路房改房的购房款，至今尚未还完。 我是在司法局碰上在法律援助处碰壁后求援的郑xx的。他符合申请法律援助的条件，但法律援助处拒绝了他，理由是纳税人的钱只保护合法利益，而这官司可能输，他们不能接。我接了这个案件，按法律援助案件接的，只是没有法援公函。 郑xx只是广州一个普通的贫困市民，但如他自己所言，有困难都是自己解决，从不找政府，也从未申请过政府救济。两处房屋使用面积有62平方米，套内建筑面积有79平方米，是一家人唯一不算贫困的生活条件。而郑xx租住公房的权利最初还是政府拆迁其自有私房换来的。而现在这也要被拿走了。被起诉以来，郑xx到处去申诉，几近疯狂。他想不明白的是，以自有私房换来的公房，怎么就没有资格住了?!租住的公房是他自己居住，儿子一家另行居住的情形已经十一年了，从未有人说他不符合继续住公房的条件，十一年了! 各位法官，那另有的36平方米的房改房无论如何也无法让一家四口三代居住的，孙子已经十一岁，儿子无力购买新居，不论是回迁还是分配房改房，均是给包括儿子全家人居住的，难道仅因为承租人或业主是郑xx一个人，就让他把儿子一家赶到马路上吗?!本律师愿意接这个案子，也是基于自认了解福利分房和公房的使用和分配标准规定，认为郑xx没有超过他应享受的标准，不应让他腾房。
　　有一个政治大环境我不得不提，和谐，和谐社会。我只希望诸位法官不要把郑xx当做强占他人房屋的无赖，他不是!希望合议庭慎重下判，维护一个老人的合法权益。