集资房屋私下转让纠纷

    单位组织职工集资建房过程中，一些享有集资权的职工考虑到自身情况，未经单位同意擅自将自己的集资权转让他人，受让方履行相关义务后占有并入住集资房多年，但转让方却在六年之后提出诉讼，欲讨回集资房。10月17日，随着南通市中级人民法院终审判决书的送达，一起因此引发的房屋迁让纠纷案尘埃落定，法院判决驳回原告(反诉被告)赵某、李某夫妇的诉讼请求，同时判令二人协助被告(反诉原告)余某办理房屋产权过户变更登记手续。
    集资权协议转让
    1999年，海安县某公司组织职工建房，对职工申请集资的条件做了规定，并结合工龄等打分选层。原告赵某、被告余某作为单位同事，均符合集资条件。余某取得一套房屋的集资权后，了解到赵某的一些具体情况，又与赵某进行了协商，希望赵某能将集资权转让给他。赵某同意了余某的要求，并就转让条件进行了磋商。
    1999年2月3日，赵某与余某签订转让协议一份，约定了双方的权利与义务：(1)余某一次性给付赵某公司职工集资房转让费3000元;(2)赵某将自己分房应得分转让余某享受，选择层号以赵某实际分为准;(3)赵某负责为余某代交公司职工集资款，余某交款给赵某，赵某须将收条给余某，赵某放弃转让房产权，余某享有转让房产权;(4)余某负责为赵某房屋转让保密;(5)本协议本着自愿原则一经双方同意签字即生效，双方不得以任何理由反悔，如一方反悔除执行本协议外另加罚违约金壹万元。
    签订协议次日，余某即按约给付赵某职工集资房转让费3000元。此后，余某分两次交给赵某71443.71元，并由赵某以自己的名义交纳了集资款，收据由赵某返还给余某。
    2000年1月18日，公司与每一位建房集资户约定，本次所建职工住房，必须是公司职工正常居住，房产权属公司，集资户享有居住使用权，一律不得私自转让、转借公司内外他人居住;对确因特殊原因，转让居住使用权者，必须提交书面申请，由公司及职代会集体研究，在公司职工中按实付款乘以通常折旧比例的房价进行调剂。对在一定时间内确无本院职工接受的前提下经公司同意，转让他人。出让住房者必须一次性缴纳土地征用费及配套建设等各项费用计人民币伍万元，方可转让，并永久不再享受住房公积金。赵某签订了上述格式协议，余某作为集资户(自有份额)也签有同样格式协议。房屋建成后，余某占有赵某转让的集资房，并一直居住至今。
    房改后对簿公堂
    2004年11月，公司对集资房进行房改。依照海安县政府文件，赵某与妻子李某申请购买上述转让给余某的集资房。按购买公有住房审批表确定，转让给余某的集资房房款为37307.51元，少于原先余某所交集资款数额(集资房款实为68250.04元，余款已退给集资人，但公司并未按审批表确定的价额，再从集资款中退款给购房人)，故赵某、李某夫妇无需补交房款。2005年1月，赵某取得上述集资房的房屋产权证(房改优惠房)、土地使用权证(房改房)。此后，赵某、李某夫妇与余某为上述房产问题发生争执，引起诉讼。
    由于本案的复杂性，法院先后三次开庭进行了审理。
    原告赵某、李某诉称，我们是夫妻关系，赵某在公司工作。2005年，赵某取得集资房的所有权，但该房屋被余某侵占，现请求法院判令被告余某退还侵占的集资房。
    被告余某答辩并反诉称，我与赵某都是公司的职工。公司集资建房时，赵某和我订立了房屋集资权转让协议，此后双方按协议进行了履行。2000年，公司交付集资房后，该房一直由我使用至今。现请求法院判决驳回原告赵某、余某夫妇的诉讼请求。另外，我还反诉要求赵某按房屋转让协议约定，无条件为我办理该房过户手续，支付违约金10000元。
    原告赵某、李某针对余某的反诉答辩称，赵某与余某订立的协议是资格转让协议，赵某对该协议中的房屋仅享有使用权，而且作为产权人的公司在集资过程中曾明确规定房屋不得私下转让，同时李某作为赵某的妻子并不知道赵某与余某间的转让协议，故双方订立的协议无效，现请求法院判决驳回反诉原告余某的反诉请求。
    举质证互不相让
    原告赵某、李某为证明其所主张事实，提供了讼争房屋的国有土地使用证(房改房)、房产证(房改优惠房)、海安县职工购买公有住房申请审批表、公司集资住房住户协议书等证据。同时，公司有关负责人亦到庭作证证明，当时集资建房是福利房，按工龄等综合打分，公司规定不得私自转让。公司领导在庭审中反映：“公司并不干涉他们在领取房产证前的私下交易”。
    被告余某为支持其辩称理由及反诉请求提供了1999年2月3日房屋转让协议书、收条、集资房款收据等证据。证人梅某则证明，2001年7月，因其装修房屋，找赵某借讼争房屋使用，赵某讲钥匙在余某身上。
    双方当事人质证中，对其它证据争议不大，主要争议在1999年2月3日房屋转让协议书上。原告赵某、李某提出被告余某对转让协议书进行了添加，认为余某现所提交转让协议中所载的“乙方同时享有甲方该转让房的一切优惠待遇”及“甲方无条件为乙方办理该房过户手续”两句话不是一次形成的，其它内容无异议，并申请对协议进行鉴定。
    2005年12月6日，西南政法大学司法鉴定中心受法院委托，出具了鉴定书，结论为“乙方同时享有甲方该转让房的一切优惠待遇”及“甲方无条件为乙方办理该房过户手续”二处字迹与协议书正文其它字迹不是同一支笔一次性连续书写形成。原、被告对鉴定书均无异议。
    不服一审再上诉
    海安县法院审理后认为，原告赵某通过与被告余某签订房屋转让协议，将自己享有的集资房权利及负担的相应义务概括转让给被告余某，双方意思表示真实，主观上并无损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定。被告余某按约交纳了集资款，并在房屋建成后长期实际占有该房。原告李某虽非协议的当事人，但结合常情及被告余某长期占有讼争集资房的事实，能够推定原告李某清楚协议的事实，认可了协议。根据上述情况综合判断，应认定双方的集资房转让协议合法有效。原告赵某、李某要求被告余某退还集资房的请求，不予支持。被告余某反诉要求二原告为其办理房屋过户手续，二原告应本着诚信之原则，协助被告余某办理房屋过户手续。被告余某反诉要求二原告承担违约金的请求，因房屋建成后被告余某就占有、使用该房屋，应认定二原告已将房屋交给了被告余某，仅是附随的协助办理过户手续的义务未履行，故对被告余某的该项请求，不予支持。遂依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，作出了前述判决。
    一审判决后，原告赵某、李某不服，提出上诉。
    上诉人赵某、李某上诉称，1999年2月3日双方订立协议时，按照规定被上诉人余某享有的权利只能是集资房的使用权，原审认定协议转让房屋的所有权有误;因协议有被上诉人私自增加的内容，对此应作不利于被上诉人的理解，且该协议损害了第三人公司的利益，故双方订立的协议无效，请求二审法院依法改判。
    被上诉人答辩称，原审认定事实正确，适用法律恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
    南通中院审理后认为，民事活动应当遵循等价交换、诚实信用的原则。首先赵某与余某订立的协议是双方真实意思的表示;其次赵某按公司政策享有对集资房的权利，因该集资房在订立协议时赵某尚未实际取得，故赵某对集资房的权利尚停留在一种资格的权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。同时该协议并不违反国家法律、法规，有关国家关于房改房、集资房的规定也不属法律、法规的位阶，所以原审法院认定双方当事人订立的协议合法有效，并无不当。
    协议订立后，余某按约定支付了转让费并履行了交纳集资款的义务，实际居住该集资房多年并无争议。而根据协议约定“赵某放弃转让房产权，余某取得该转让房产权”，应当理解为赵某愿意放弃该房产权，不再拥有该房产权。但赵某在取得该房产权后，却不配合余某办理相关手续，违反了协议的约定。至于有无侵犯第三人公司利益的问题，公司的领导在庭审中反映：“公司并不干涉他们在领取房产证前的私下交易”，这表明公司虽有不许私自转让的规定，但对实际出现的情况也是默认的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。即便存在侵犯公司利益的情形，公司可依法另行主张。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(1)项之规定，终审判决驳回上诉，维持原判。
    评析：本案主要涉及集资房未取得完全产权前的转让效力问题。
    合同无效，指的是合同严重欠缺有效要件，绝对不许按当事人合意的内容赋予法律效果。《中华人民共和国合同法》确立了鼓励交易原则，对合同效力不轻易作无效认定，只在该法第52条、53条规定了合同或合同中有关条款无效的情形。第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第53条规定：“合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”从本案的情况看主要涉及第52条规定的第二、第五种情况。
    关于是否违反法律、行政法规强制性规定问题。实践中最多见也是争议最大的合同无效情形在于第52条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，最高人民法院合同法司法解释将其进一步明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”司法实践中一般认为，理解这一司法解释规定应注意两个方面：
    1、判断合同无效的标准必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。只有法律和行政法规才能用来判断合同无效。人民法院在宣告合同无效的时候，不得以地方性法规、行政规章为依据，除非该行政规章、地方性法规的强制性规定是根据法律、行政法规的授权制定的。此外，如果合同的违反行政规章、地方性法规强制规定的同时损害了社会公共利益，当事人请求确认合同无效的，人民法院应予支持，但应当以合同法第52条第(4)项即损害社会公共利益的合同无效之规定作为裁判依据。
    2、按照合同法第52条的规定必须是违反了法律和行政法规的强制性规定。法律的规定，在民法上可以分为任意性和强制性的规定。所谓任意性的规定就是指法律的规定可以由当事人通过约定来加以改变。合同法主要是任意性规定，强调当事人自治，当事人可以通过特别约定来改变。强制性规范是当事人不能改变的，违反强制性规范就有可能导致合同无效。这些强制性规范大多体现在行政法规里面，违反这些规定则有可能导致合同无效。
    本案的单位集资建房，实质上是福利分房的一种，在未房改前住户享受所谓“半产权”。尽管单位仍称之为产权人，但单位实质上失去了自由处置房屋的权利，除非得到住户的许可。作为一种历史性产物，其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定，但这些规定不属于法律、法规的位阶，不能作为认定合同无效的依据。同时，从正常的交易习惯来看，当事人转让“半产权”房屋，并放弃转让权，应视为一种概括性转让，对“半产权”房屋产生的权利变化包括所有权的全部取得，不再享有任何权利。
    关于是否损害第三人公司的利益问题。协议订立后，余某按约定支付了转让费并履行了交纳集资款的义务，实际居住该集资房多年并无争议。公司的领导在庭审中反映：“公司并不干涉他们在领取房产证前的私下交易”，这表明公司虽有不许私自转让的规定，但对实际出现的情况也是默认的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。
    综上所述，本案原告赵某与被告余某间订立的集资房转让协议既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，不在法律规定的合同无效情形范围;同时，合同体现了双方当事人的真实意思，应认定为合法有效。法院判决驳回二原告的诉讼请求，并无不当。