买卖拆迁安置房应谨慎

    近年来，随着各地房地产建设的蓬勃发展和房价的快速上涨，在房屋拆迁及其递延领域发生的纠纷逐年增多。其中尤其以法院受理的拆迁安置房的买卖纠纷较为引人注目。由于有的拆迁安置房在签订买卖合同时尚未取得产权证，造成“卖房人变卦，买房人起诉”案件的激增。但在审判实践中，各地的做法却很不一致。笔者就这个问题试举一个案例，并发表粗浅看法，希望能够对读者有所裨益。
　　2003年4月3日,原告秋某与被告祁某签订《房屋转让协议》一份，约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告。房屋面积67.34平方米,总价款12.5万元。协议签订后，原告按约支付了全部房款，被告于同年5月21日将房屋交付原告并由原告入住。由于房价上涨过快，2006年8月，当被告拿到了房产证和土地证时，该房的市场价值已经接近20万元。被告遂产生悔约的想法。经原告多次催促，被告仍拒绝配合办理过户手续。原告无奈，起诉至法院要求被告继续履行协议，协助原告办理房屋过户手续。庭审时，被告请求法院按照《城市房地产管理法》第三十七条和《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条的规定认定合同无效，但愿意返还房款。其理由两点：一是双方签订协议时，转让的房屋没有领取任何权属证书，因此买卖行为违反了《城市房地产管理法》中“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的强制性法律规定，因此无效。二是房屋为夫妻共同财产，被告的出卖行为未经其妻子同意，属擅自处分共有财产，因此该处分行为也无效。综合两点理由，被告要求法院驳回原告的诉讼请求。
　　上述案例，在此类纠纷中很具代表性。解决此类纠纷，如何认定协议的效力至为关键。但在审判实务中，究竟该如何认定协议的效力呢?律师认为，准确查明案件事实和准确理解适用法律才是必由之路，其中尤以准确理解和适用法律为要。
　　要正确理解《城市房地产管理法》第三十七条的规定，首先应当明确“房地产转让”与“房地产买卖”是两个不同的法律概念。《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”显然，“房地产转让”应包括签订合同(付款)、房屋交付等债权行为和过户登记等物权行为。所谓“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的。而不能理解为“不得签订房屋转让合同”，也不能理解为“所签订的合同一律无效”。
　　房屋转让合同包括“现房转让合同”和“期房转让合同”两种。从广义上来理解，“期房”就是指尚未取得房屋产权，但在将来可以取得产权的房屋。人们对“期房”的一般认识是指“预售商品房”，而“预售商品房”和“尚未取得产权的拆迁安置房”一样，都是属于“未依法登记领取权属证书的房地产”。《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”从此条的立法含义可以看出，预售商品房在取得权属证书之前签转让合同是可行的，否则应当明令禁止。由此可以看出我国法律对预售房签订再转让合同予以认可的基本精神。而拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，也是虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态。既然两者性质一样，拆迁安置房在“未依法登记领取权属证书”的时候，也应允许自由签订转让合同。
　　另外，当前法学界对于过户登记手续和房屋买卖合同的效力的关系问题的认识已趋于统一，即普遍认为不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。因此，只要合同双方合意，合同的标的物是否即时转移并不影响合同的效力。
　　因此，如果僵化地理解适用《城市房地产管理法》第三十七条规定，势必会助长一种随意悔约，违背诚信的不良社会风气，也是对诚实信用原则的一种践踏。 虽然各地为防止“炒楼花”而颁布了一些禁止期房买卖的规定，但从《立法法》、《合同法》的相关规定来看，这些地方性规定或其他部门规章并不能作为法院认定合同无效的依据。
　　综上述，笔者认为，对于未依法登记领取权属证书的房地产买卖行为，不应当一概认定合同无效。如果合同双方当事人具有民事行为能力、意思表示真实、标的物确定，合同内容也未违反法律规定，应当认定这类协议有效。卖方配合办理过户手续的合同义务在法律上是一种附条件的义务，即当卖方取得房屋产权登记证书的时候房屋的转让登记即成为可能，卖方在取得权属证书之后就应当按照合同的约定履行协助过户的义务。
　　关于夫妻一方单方处理共有财产的问题，甚至引申开来还有公民单方处理家庭共同财产的问题，笔者以为，这与有合法产权房屋的买卖一样，仍应当结合案情，运用民事行为表见代理和不动产善意取得等法律规定和法学理论综合判断。对此，读者可以参考之前本栏目已发表的《夫妻一方私下售房引来官司》(载于2007年6月27日《合肥晚报》)一文，在此不再赘述。
　　通过上述分析我们可以看出，未取得产权的拆迁安置房，无论是被拆迁人的个人财产，还是夫妻或家庭共同财产，从法律上来说都可以签订转让合同。但应当注意，此类合同的签订和履行因涉及到较为复杂的法律规定，所以具有相当大的法律风险。尤其对于买方来说，稍有不慎，将可能受到严重的损失。如果没有专业人士对合同内容和合同签订过程的严格把关，在自行签订这类房屋买卖协议的时候，一定要慎之又慎。