拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件特点

　　近年来，我院审理了许多涉及拆迁安置房屋买卖合同纠纷的案件。由于此类案件多发生于农转非的拆迁安置户当中，牵涉到本地人员与外地人员、拆迁户与非拆迁户、甚至是亲朋好友之间，关系到人们之间的信任程度、交易行为的诚信程度，直接影响到当地良好民风的形成和新型和谐社区的建设。我院在对大量个案进行实证分析的基础上，试图通过对此类案件的基本情况概括、案件特点梳理，最终提出此类纠纷的妥善解决方案，以达致经济理性和社会衡平的和谐统一。
　　一、案件基本情况
　　2005年以来，起诉到本院的此类案件共计75起。此类纠纷主要发生于各拆迁安置小区，尤以早期的和平、新北两个拆迁户数较多的小区突出。不少拆迁户在当时仅凭拆迁协议就与他人进行了房屋买卖，协议一般均是以拆迁安置协议载明的被安置人为出卖人，约定买受人预先支付大部分的购房款，余款在出卖人配合办理产权证时支付;由于拆迁房产权证办理工作进展缓慢，近期才陆续开始办理。而较争议双方签订房屋买卖协议时，现在房屋价格已近大幅增长，故较多出卖人反悔，纷纷要求买受人在原买卖合同约定的款项之外额外支付一笔购房款差价，否则不予协助办理产权证。双方协商不成，买受人于是提起诉讼，要求法院确认买卖合同有效，并诉请出卖人协助办理房屋产权证，或者出卖人以各种理由主动诉请法院判决买卖协议无效。
　　二、案件特点
　　1、诉求集中：主要表现为要求被告确认合同有效、协助办理产权过户手续。在75件此类案件中，其中68起案件的原告均要求被告确认合同有效，并要求法院判决被告协助原告办理产权过户手续，占此类案件的90%。另外7件则是由出卖人或房屋的其他共有人为原告要求主张合同无效。理由主要集中于出卖时未经得其他共有权人同意或房屋未取得产权证书等。
　　2、出卖人反悔原因集中：大多系房屋价格大幅增长所致。从案件审理的情况上来看，尽管众多出卖人在进行答辩时所提出的理由都并非是以房屋价格增长，但法院在审理过程中依然能清楚的感觉到利益因素的影响诚为出卖人反悔的最主要原因。
　　3、调解难度集中。从本院对此类案件进行审理的情况来看，一个突出的问题就是原被告双方很难达成调解协议。原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利，普遍不愿意接受合同之外另行支付补偿购房差价;而被告一方却认为当初双方签订的合同对其明显不公，是在信息资源严重失衡的情况下签订的，原告理应对其进行适当的补偿。
　　4、法院判决集中：出卖人败诉。遵循允诺必需信守的合同法基本原则，本院在处理此类案件时，除原、被告双方自愿达成调解协议的外，其余案件均以被告败诉告终。
　　三、原因分析
　　1、利益驱动下的诚信缺失。此类案件之所以大量出现，究其根本原因则是出卖人的诚信缺失，而此种现象的背后则是利益因素的影响。由于房屋价格呈现连年的持续增长的态势，这种价格变化所导致的过去和现在之间的利益悬殊引起了被告的心理失衡，而房屋产权证件办理的进度缓慢又给予了出卖人将此失衡进行现实表达的机会，其结果就是出卖人不愿意依据原合同履行办理产权过户的义务。
　　2、现行立法、司法的缺陷。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点，往往缺乏体系的逻辑严密性和和谐统一，因此在处理此类案件的时候，无可避免的在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点。这就容易给当事人在估计失信的法律成本方面形成错觉。同时，对失信行为的处罚力度弱，也是最要的原因。
　　3、安置房买卖本身所蕴含的法律风险。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于拆拆安置房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。司法实践中这种类型案例举不胜举，且逐年递增。所谓法律风险，主要是针对买受人而言。一般情况下，拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，卖方都会要求买方支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是房屋所有权人，这样买受人就会置于高风险法律地位。究其根本原因，在于该房屋物权变动需要一个很漫长的历史周期，期间可能会出现的法律风险诸如房价飙升违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。
　　四、对策建议
　　1、规范安置协议。由于拆迁安置房大部分是家庭共有财产，而签订房屋买卖合同时往往又是以家庭中的一员为代表与买方订立合同，卖方往往以其他共有人不同意为由毁约。因此有必要规范安置协议，在对安置房进行产权登记时应将共有人一并登记在产权证上，以明确房屋所有人，并要求一起签订买卖合同或出具书面同意书。
　　2、加强事前预防教育。加大对拆迁安置房屋出卖人的教育和法治理念宣传，将大量的此类纠纷消弭于进入诉讼前。此举不但可以减轻法院的审判、执行、调解负担，而且在时间点的选择上更有利，即在买卖双方的矛盾尚未升级的时候，更有利于促使其达成新的合意。
　　3、加大社区调解力度。由于此类案件涉及的当事人多在同一小区，社区工作人员对争议双方的情况比较了解，更能因势利导的对双方进行规劝。要充分重视社区调解在此类纠纷解决中的作用，充分发挥社区的组织和协调功能。在尊重买受人处分权的基础上，可引导双发达成补偿协议，尽量减少纠纷的发生。
　　4、强化以案示法的宣传。以案示法可以充分发挥法律的社会引导功能。审理此类案件时从被告答辩和庭审的情况来看，许多被告主张合同无效的理由中，很重要的一点就是认为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。我院判决已确认，拆迁安置房屋是公民的合法财产被国家依法毁损后，国家对公民给予的一种实物补偿。在此类案件中，被告在取得安置房屋后，虽未进行权属登记，但其手中持有证明房屋权属的有效凭据，足见其对房屋享有所有权。部分出卖人辩称其房屋买卖合同无效的观点应受到否定，未经登记仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响，故房屋买卖协议有效。被告有义务协助原告进行房屋交易后的过户登记。大力宣传这种法律判断和判决结论，可以引导其他类似情况的案外人对行为性质作出准确的判断，从而作出恰当的选择。